Договор аренды земельного участка: образец 2020 года

Договор аренды земельного участка №

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, расположенный по адресу: . Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.

  • Кадастровый номер земельного участка: .
  • Целевое назначение земельного участка: .
  • Разрешенное использование земельного участка: .

1.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от « » года, выданным .

1.3. Земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

1.4. На участке находятся следующие здания, сооружения, коммуникации: .

1.5. Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, в том числе НДС — рублей.

2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п.2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.

2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ.

Мнение эксперта
Новиков Георгий Яковлевич
Юрист-практик с 6-летним стажем. Специализируется в области гражданского права. Большой опыт в экспертизе документов.

3.1.2. Иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

3.1.3. Возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.1.4. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

3.1.5. По истечении срока Договора аренды земельного участка – преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством.

3.1.6. Передавать свои права и обязанности по Договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, при условии письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка).

В этих случаях ответственным по Договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог.

3.1.7. Передавать земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка только с письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка).

3.1.8. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

3.1.9. Осуществлять иные права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

3.2.2. Получать согласие Арендодателя в письменном виде в случае сдачи участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по настоящему Договору третьему лицу, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

3.2.3. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

3.2.4. Осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством.

3.2.5. Своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего Договора.

3.2.6. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.2.7. Не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле.

3.2.8. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.

3.2.9. Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором.

4.1.2. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

4.1.3. Требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора.

4.1.4. Изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Передавать Арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям Договора (площади угодий и их краткая качественная характеристика приводятся в Приложении № ).

4.2.2. Содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству.

Мнение эксперта
Новиков Георгий Яковлевич
Юрист-практик с 6-летним стажем. Специализируется в области гражданского права. Большой опыт в экспертизе документов.

4.2.3. В соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.

4.2.4. Содействовать Арендатору в возмещении убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательство по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

5.3. В случае несвоевременного возврата земельного участка Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера годовой арендной платы.

5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в следующих случаях:

  • использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенном п. 1.1 настоящего Договора;
  • использования земельного участка, приведшего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст. 46 Земельного кодекса РФ;
  • если более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа Арендатор не вносит арендную плату;
  • по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:

  • если Арендодатель не предоставляет участок в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями Договора или назначением имущества;
  • если участок окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий Договор заключен сроком на лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет .

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.

8.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в , остальные два выдаются сторонам на руки, причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Приложение:

  1. План земельного участка, предоставленного в аренду (Приложение №1).
  2. Площади угодий и их краткая качественная характеристика (Приложение № ).

Нюансы договора аренды земельного участка 2020 — образец

  • Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)
  • Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли
  • Как продлить договор аренды земли
  • Договор аренды части земельного участка
  • Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц
  • Расторжение договора аренды
  • Типовой договор аренды земельного участка (бланк)
к содержанию ↑

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Важно! Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством.

Так, к этим сведениям относятся:

  1. Предмет договора (ст. 607 Гражданского кодекса, далее — ГК РФ).
  2. Цена договора (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса, далее — ЗК РФ).

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования.

Обратите внимание! Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ соглашение недействительно.

Будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ.

Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Заключение договора аренды государственной земли имеет особенности: читайте, когда землю в аренду у государства можно взять только на торгах, а когда — просто обратившись с заявлением.

Мнение эксперта
Новиков Георгий Яковлевич
Юрист-практик с 6-летним стажем. Специализируется в области гражданского права. Большой опыт в экспертизе документов.

Обратите внимание! Размер цены может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде.

Подборку судебной практики по аренде земельных участков предлагает КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

к содержанию ↑

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

Важно! Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан.

В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Обратите внимание! ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Важно! Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

к содержанию ↑

Как продлить договор аренды земли

  1. Путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
  2. В исходный документ изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Важно! Добросовестный арендатор, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, имеет преимущество по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором он в течение 1 года не может заключать соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

к содержанию ↑

Договор аренды части земельного участка

П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Содержание договора аренды части земельного участка отличается от договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:

  • С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.

Если договор аренды части земельного участка является заключен на срок более 1 года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст.

609 ГК РФ). Для этой цели потребуется провести межевые работы, т.к.

регистрация обременения части участка арендой совершается одновременно с кадастровым учетом такой части (п. 3 ст.

44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

к содержанию ↑

Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

ГК РФ не предусматривает каких-либо специальных требований к лицу, выступающему в качестве арендатора.

Важно! ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.

Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

Обратите внимание! Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Наименования сторон указываются в преамбуле договора. Для физического лица необходимо указать данные паспорта.

Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование документа, на основании которых он осуществляет действия.

к содержанию ↑

Расторжение договора аренды

Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:

  1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
  2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
  3. На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Мнение эксперта
Новиков Георгий Яковлевич
Юрист-практик с 6-летним стажем. Специализируется в области гражданского права. Большой опыт в экспертизе документов.

Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды.

к содержанию ↑

Типовой договор аренды земельного участка (бланк)

Типовой бланк договора аренды земли требует значительной доработки:

  • описание объекта оформляется в виде приложения (графической и текстуальной части) для идентификации участка на местности;
  • в стандартный текст включаются дополнительные условия, максимально учитывающие интересы всех участников сделки.

Перед визированием документа сторонами желательно ознакомиться с примерами из судебной практики по наиболее популярным вопросам аренды земли. На основании такого анализа можно сделать вывод о необходимости включения в договор дополнительных пунктов и не допустить ошибок, приводящих к неоднозначному толкованию условий соглашения и признанию договора недействительным или незаключенным.

Итак, при составлении договоров, на основании которых происходит возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки, а также их обременение и ограничение, необходимо сопоставлять нормы гражданского и земельного законодательства. Если сравнивать договор аренды земельного участка с договором аренды иного недвижимого имущества, то по своей структуре они практически одинаковы.

Главное отличие состоит в способе описания объекта договора:

  • указание площади;
  • словесное описание границ участка и имеющихся на нем построек;
  • графическое описание границ посредством приложения межевого плана или согласованной и завизированной схемы участка.

Общие правила госрегистрации: для договоров аренды, заключенных на срок более 1 года, она обязательна. Об изменениях в законодательстве читайте в статье Закон о земельных участках — новые изменения с 2020 года.

Договор аренды земельного участка

к содержанию ↑

Как оформить договор

Сложностей в самостоятельном оформлении договора об аренде земельного участка быть не должно. Главное – правильно отразить в тексте документа:

  1. Дату и место заключения договора;
  2. наименование сторон договора;

  • права и обязанности участников сделки;
  • срок, на который заключается договор;
  • условия, способ и периодичность арендной платы;
  • наличие права собственности арендодателя на сдаваемый в аренду земельный участок;
  • размер и другие характеристики земельного участка (расположение, целевое назначение, кадастровый номер и т.д.);
  • дополнительные условия;
  • основания расторжения договора;
  • способ рассмотрения возникших споров;
  • возможная материальная ответственность сторон за несоблюдение обязательств по договору;
  • подписи сторон.
  • Статья 609 ГК РФ устанавливает для подобной категории договоров простую письменную форму. Это значит, что закон не требует от сторон договора обращения к нотариусу с целью нотариального удостоверения сделки. Однако это не является директивным указанием, и при желании, стороны могут нотариально удостоверить договор.

    Эта же статья гражданского кодекса предусматривает обязательную регистрацию договора аренды земельного участка в ЕГРН в тех случаях, когда договор заключен на срок более одного года и во всех случаях, когда стороной договора выступает юридическое лицо.

    к содержанию ↑

    Целевое использование земельного участка

    Под целевым использованием подразумеваются направления человеческой деятельности, которые могут быть осуществлены на конкретном земельном участке. И именно целевое назначение накладывает ограничения на деятельность арендатора.

    Например, будет запрещено осуществлять на участке сельхозугодий производственную деятельность, связанную с выпуском промышленных товаров.

    Помимо этого, целевое использование земли влияет на срок договора аренды. Например, для земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, максимальный срок аренды установлен в 20 лет.

    По договорам аренды сельхозугодий максимальный срок аренды составляет 50 лет.

    По договорам аренды земельных участков, предназначенных для выпаса скота, максимальный срок аренды составит 36 месяцев.

    к содержанию ↑

    Исполнения договора аренды земельного участка

    Как было сказано выше, для некоторых видов договоров по аренде земельных участков предусмотрена обязательная регистрация. Нарушение этого условия является основанием для признания договора недействительным, даже если стороны договорились об ином.

    Для проведения процедуры регистрации в ЕГРН сторонам потребуется предоставить соответствующим органам:

    1. документы, удостоверяющие личность сторон;
    2. кадастровый паспорт земельного участка;
    3. техническую документацию на все строения, имеющиеся на участке, кроме тех, для которых законом регистрация не предусмотрена. Это могут быть любые некапитальные строения – дворовые туалеты, летние кухни и т.д.;
    4. сам договор в количестве трех экземпляров;
    5. квитанцию об уплате госпошлины. Размер госпошлины довольно часто меняется, поэтому перед обращением лучше уточнить, сколько будет стоить регистрация.

    Фактическая передача права пользования земельным участком происходит в момент подписания сторонами акта о приеме-передаче арендованной земли. По своей юридической сути, акт приема-передачи земельного участка является исполнением условий договора в части передачи арендованного имущества арендатору.

    Содержание акта не регламентируется законодательно и оформляется в произвольной форме. Как правило, акт содержит сведения об участниках договора и сведения, касающиеся состояния земельного участка. Подписывая акт, арендатор удостоверяет, что состояние земельного участка и расположенных на нем строений соответствует договору.

    Подписывается акт арендодателем и арендатором. Дата составления акта является датой начала действия условий договора.

    к содержанию ↑

    Особенности договора, заключенного на длительный срок

    Договор аренды земельного участка, заключенный, к примеру, на 50 лет, обязательно должен содержать нотификации о возможном изменении его условий. Это вполне объяснимо.

    50 лет – долгий срок. За это время меняются правительства, модифицируются границы, вводятся новые законы, и девальвируется валюта.

    Поэтому внесение модификаций в договор может быть необходимым.

    Дополнительные условия, вносимые в договор, оформляются в виде дополнительного соглашения. Соглашение, в свою очередь, должно быть зарегистрировано в ЕГРН и приобщено к основному договору.

    к содержанию ↑

    Условия расторжения договора

    Вопросы, связанные с условиями расторжения договора аренды земельного участка, как правило, стипулированы отдельным параграфом договора.

    Оснований расторжения договора может быть множество и договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае несоблюдения одной из сторон условий договора.

    Статья 45 Земельного Кодекса РФ определяет следующие основания расторжения договора:

    • использование земельного участка не по назначению;
    • порча (вред), наносимый земельному участку;
    • неуплата в установленные сроки арендной платы, предусмотренной договором;
    • изменение целевого назначения земельного участка;
    • неспособность арендатора использовать земельный участок по назначению.

    Помимо оснований, перечисленных в земельном кодексе, договор аренды земельного участка может быть расторгнут и по общегражданским основаниям, предусмотренным гражданским кодексом РФ.

    Решение о расторжении договора в одностороннем порядке направляется другой стороне в письменном виде с указанием причин расторжения. При несогласии одной из сторон с расторжением договора, спор между ними будет рассматриваться судебными органами.

    Возврат земельного участка собственнику осуществляется путем составления акта приема-передачи.

    Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то сведения о расторжении договора также подлежат направлению в ЕГРН.

    к содержанию ↑

    Вопросы субаренды

    К дополнительным соглашениям по договору аренды, особенно при длительных сроках аренды земельных участком, могут относиться и права арендатора на переуступку права пользования землей, или субаренду.

    Под субарендой понимаются правоотношения между арендатором и третьим лицом, в ходе которых арендатор производит уступку своих арендаторских прав другому лицу.

    Право на субаренду может возникнуть у арендатора и в том случае, если договор не содержит запрета на переуступку аренды.

    Мнение эксперта
    Новиков Георгий Яковлевич
    Юрист-практик с 6-летним стажем. Специализируется в области гражданского права. Большой опыт в экспертизе документов.

    При заключении договора субаренды арендатор обязан известить об этом собственника земельного участка. Само соглашение о субаренде практически повторяет договор аренды, но с измененным составом участников.

    Арендодателем становится арендатор, а субарендатором – третье лицо. С момента подписания соглашения арендная плата собственнику земли выплачивается субарендатором.

    Она не может быть выше, чем установленная в первоначальном договоре. Это обозначает, что арендатор не сможет получать какую-либо прибыль от субаренды.

    Соглашение о переуступке также подлежит регистрации в ЕГРН.

    к содержанию ↑

    Договор о намерениях

    При достижении согласия по основным вопросам аренды земельного участка, стороны могут подписать предварительный договор о намерении, который будет являться предшественником собственно договора аренды земельного участка.

    Необходимость в договоре о намерениях может появиться в случаях, когда имеются некоторые препятствия для немедленного заключения основного договора, например:

    • требуется время для определения границ земельного участка;
    • требуется присвоение земельному участку кадастрового номера;
    • арендатору необходимо время для аккумуляции средств по оплате аренды и т.д.

    Форму договора о намерениях регламентирует статья 429 ГК РФ. В соответствии со статьей, форма предварительного соглашения ничем не отличается от формы договора аренды. Единственное отличие состоит в том, что договор о намерениях устанавливает срок подписания основного договора.

    Договор о намерениях можно классифицировать как договор задатка, поскольку условие оплаты задатка является составной частью договора о намерениях.

    • Договор аренды имущества
    • Договор аренды магазина
    • Договор аренды предприятия
    • Договор аренды автобуса
    • Договор аренды столовой

    Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

    Договор аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом

    Договор аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом закрепляет передачу объекта в пользование за плату на определенный срок.

    Мнение эксперта
    Новиков Георгий Яковлевич
    Юрист-практик с 6-летним стажем. Специализируется в области гражданского права. Большой опыт в экспертизе документов.

    Никаких особых положений, касающихся аренды земли, если одна из сторон договора – юридическое лицо, нет. Единственное, договор аренды в таком случае обязан быть письменным, независимо от срока, на который он заключается (ст. 609 ГК РФ).

    Рассмотрим, какие пункты должны быть включены в арендное соглашение и порядок регистрации его в Росреестре.

    • 1. Как составить договор аренды участка
    • 2. Регистрация договора
    к содержанию ↑

    Как составить договор аренды участка

    Арендные взаимоотношения сторон регулируются ст. 606–623 ГК РФ, а также ст. 22, 39.6–39.8 ЗК РФ.

    Основные положения арендного договора:

    1. Описание сторон сделки. ФИО, данные паспорта – для физического лица.

    Для организации – наименование, должность, ФИО и паспортные данные представителя, а также указание документа, на основании которого действует представитель (глава администрации, директор предприятия). Также в конце договора, как правило, прописываются и другие сведения о юридическом лице: адрес, ИНН, ОГРН, БИК, КПП, расчетный счет, телефон, электронный адрес.

    1. Предмет договора. Здесь указываются основные характеристики участка: адрес, площадь, назначение. Объект должен быть четко идентифицирован, поэтому необходимо прописать кадастровый номер участка.

    В аренду могут предоставляться только те участки, права на которые зарегистрированы, за исключением случая, когда собственник – муниципалитет.

    1. Срок. Максимальная продолжительность аренды – 49 лет.

    Дата, до которой арендатор вправе использовать земельную площадь, может быть не обозначена в договоре. В этом случае он считается бессрочным. Бессрочный договор имеет свою особенность: любая сторона может расторгнуть соглашение по своему желанию, предупредив второго участника за 3 месяца.

    Если арендодателем являются муниципальные власти, при определении продолжительности аренды учитываются положения п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

    1. Стоимость аренды.

    Величина арендной платы определяется по соглашению между сторонами. Подробный расчет размера аренды может быть как приведен в договоре, так и отсутствовать.

    В данном пункте описывается порядок оплаты – ежемесячно, ежеквартально или ежегодно должны быть переведены средства на счет арендодателя. Также здесь обязательно указываются основания, по которым цена договора может измениться.

    1. Права и обязанности сторон.

    Содержание этого пункта является практически типовым для любого договора аренды. Главные обязательства арендатора: оплачивать арендные платежи в установленный срок и пользоваться участком исключительно в соответствии с его целевым назначением.

    Вопрос относительно субаренды решается индивидуально. Арендодатель может запретить субаренду, может внести пункт в договор о возможности перенайма только со своего письменного разрешения. В некоторых случаях собственник участка требует перерасчет арендных платежей в случае передачи объекта в субаренду.

    1. Ответственность сторон. Основное назначение этого пункта договора – указать, какие последствия ожидают арендатора в случае неисполнения им обязательств арендного соглашения. Например, неустойка в размере 1% от просроченной суммы за каждый неоплаченный день аренды. Также прописывается размер штрафа за порчу имущества, использование земли не в соответствии с назначением и за любые другие нарушения прав владельца участка.
    2. Прекращение договора. В арендном соглашении подробно перечисляются обстоятельства, при наступлении которых арендодатель вправе требовать расторжения сделки: неиспользование участка в течение 6 месяцев, пользование не в соответствии с условиями договора, нарушение плодородного слоя и т. д.

    Арендатор также может досрочно прекратить использование участка, однако за это арендодатель требует определенную компенсацию: например, арендную плату за 3 месяца. Условия расторжения арендных взаимоотношений для обеих сторон являются неотъемлемой частью договора.

    Образец договора аренды земельного участка:

    к содержанию ↑

    Регистрация договора

    Сделка подлежит обязательному оформлению в Росреестре. Для этого обе стороны одновременно подают заявление через МФЦ.

    Документы, необходимые для регистрации аренды:

    1. паспорта;
    2. доверенность нотариальная в случае, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
    3. договор аренды минимум в трех экземплярах;
    4. заявление.

    Если предприятие еще ни разу не подавало документы в Росреестр, то при регистрации договора аренды необходимы:

    • устав или приказ о назначении в должность руководителя предприятия;
    • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
    • иные учредительные документы.

    Если вышеуказанные документы хотя бы раз передавались в Росреестр при регистрации любой другой сделки, повторное их предоставление не понадобится.

    Через 5-7 дней каждая сторона получит договор со штампом регистрирующего органа.

    Как арендовать земельный участок

    Собственник земельного надела обладает правом распоряжаться участком, в том числе предоставлять его во временное пользование третьих лиц. Подобная сделка обозначена в земельном и гражданском законодательстве как аренда.

    Регулируется процедура предоставления имущества как нормативными актами федерального значения, так и местными законами, принятыми муниципальным органом самоуправления субъекта РФ или населенного пункта.

    к содержанию ↑

    Аренда

    Временное предоставление собственности в пользование, сопровождающееся денежным вознаграждением, выплачиваемым владельцу – вот что такое аренда. Подобное право на землю, приобретаемое нанимающим лицом, является срочным и возникает в случае заключения договора аренды земли.

    Понятие аренды

    Точное определение передачи земель во временное пользование отражено в следующих нормативных актах:

    • в 606 статье ГК РФ даны общие положения об аренде;
    • 22 статья ЗК РФ отражает особенности передачи во временное пользование именно земельных участков.

    Согласно указанным положениям, аренда обладает следующими существенными характеристиками:

    • имущество передается третьему лицу;
    • устанавливается конкретный период использования земель с возможностью дальнейшей пролонгации;
    • собственник ЗУ получает оплату;
    • условия сделки зафиксированы в договоре, оформленном в письменном виде.

    Существует несколько типов сделок подобного вида. Они делятся по следующим признакам:

    1. В зависимости от субъекта, в собственности которого находится участок, различают соглашения:
      • с физическими лицами;
      • с государством;
      • с юридическими лицами;
      • с арендатором (субаренда);
      • с органами местного самоуправления.
    2. По сроку действия:
      • краткосрочные – соглашение действует менее года;
      • долгосрочные – контракт заключается на период, превышающий 12 месяцев.

    Каждый вид сделки предполагает наличие присущих только ей признаков и возникает только при соблюдении определенных условий.

    По законодательству РФ может осуществляться передача в аренду земель, относящихся к следующим категориям:

    • предназначенных для ИЖС;
    • сельхозназначения (подробнее о том, как арендовать земельный участок сельскохозяйственного назначения);
    • для ведения ЛПХ;
    • промышленные нежилые и здания и сооружения, иное имущество, которое при использовании не может потерять своих первоначальных свойств.

    Полный перечень объектов аренды установлен статьей 607 ГК РФ.

    Форма договора. Стороны

    Нюансы оформления соглашения напрямую зависят от длительности периода, на который оно будет заключаться. Закон четко фиксирует, что образец договора, срок действия которого превышает 1 год, должен составляться в простой письменной форме.

    Положение отражено в 609 статье ГК РФ. Если объект арендуется срок менее года, достаточно устного соглашения между участниками сделки.

    Однако в этом случае защитить интересы в суде сторонам будет проблематично, так как факт передачи собственности юридически не зафиксирован.

    В некоторых случаях даже краткосрочность найма не является основанием для отказа от письменного оформления сделки. Это касается соглашений, где в качестве хотя бы одного из участников выступает юридическое лицо. Подобное условие отражено в первой части статьи 609 ГК РФ.

    Участников сделки по основному договору аренды надела двое:

    • обладатель правоустанавливающих документов на землевладение, именуемый арендодателем;
    • лицо, осуществляющее найм или съем земли – арендатор.

    В некоторых случаях возможно и наличие третьей стороны – субарендатора, заключающего соглашение на использование земель не с их собственником, а с арендатором. Однако подписывать основное соглашение, которым устанавливается аренда земельных участков, указанный участник не может.

    В качестве правообладателя, который может сдавать землю в аренду, выступают:

    • физическое лицо (гражданин РФ, иностранец, человек без гражданства);
    • государство;
    • органы территориальной власти.

    Стороной, принимающей землю во временное пользование, может быть физическое лицо – арендатор, либо организация. В последнем случае участник именуется нанимателем.

    Существенные условия договора

    Гражданский кодекс РФ устанавливает необходимость внесения в договор аренды сведений, делающих сделку значимой. В их качестве выступает обозначенная в 3 части статьи 607 ГК РФ информация об объекте недвижимости, передаваемом во временное пользование. То есть в документе обязательно указываются:

    • кадастровый номер ЗУ;
    • реквизиты свидетельства о госрегистрации имущества;
    • назначение земель;
    • площадь;
    • где находится владение.

    А статья 606 ГК РФ добавляет к этому списку необходимость указывать величину арендной платы. Только после отображения указанных данных договор, который оформляется между сторонами, считается действительным.

    Необходимость регистрации такого рода сделок

    Если соглашение заключается на срок 11 месяцев или менее, то уведомлять о сделке органы государственной власти не нужно. Тем более что закон подразумевает возможность оформления отношений между субъектами в устной форме.

    А вот договоры, истечение срока которых наступает спустя год или более с момента заключения, подлежат обязательной постановке на учет в органах Росреестра. Об этом говориться в 609 статье ГК РФ. Там же прописывается необходимость регистрации сделок, если одной из сторон выступает организация, образованная с оформлением юридического лица.

    к содержанию ↑

    Аренда земельного участка

    Чтобы сделка по предоставлению надела в пользование не стала причиной неприятностей, необходимо строго соблюдать все этапы процедуры, предусмотренные законодательством РФ.

    Проверяем права на земельный участок арендодателя

    Арендатор является наиболее уязвимым участником сделки. Поэтому прежде чем подписывать соглашение об аренде, необходимо установить, действительно ли надел принадлежит лицу, представившемуся владельцем. Для этого существует несколько способов:

    1. Обратиться к публичной карте. Данный проект территории страны находится на официальном портале Росреестра в свободном доступе. Но для того чтобы найти на нем землевладение, необходимо знать номер, под которым оно числится в кадастре. А если имеются хорошие способности к ориентированию, можно найти землевладение и без него. Однако у данного способа проверки есть существенный недостаток: определить, кто именно является хозяином земли, не получиться. Однако установить, что владение оформлено в собственность с помощью плана возможно.
    2. Заказать выписку из ЕГРН. В ней отражены основные сведения о хозяине недвижимости: ФИО, дата рождения. Получить документ сможет любое лицо, принадлежащее к гражданам РФ и оплатившее госпошлину. При этом следует помнить, что сайт Росреестра является единственным источником официальной информации. Даже известный портал «Госуслуги» не предоставляет подобные сведения.
    3. Обратиться к представителям иных уполномоченных учреждений государственных служб с просьбой предоставить информацию:
      • в налоговую;
      • в администрацию населенного пункта;
      • к главе СНТ, если вопрос касается дачного участка.
    4. Потребовать предоставить правоустанавливающую документацию на участок и дополнительно – доверенность, если заключение сделки поручено третьему. Наиболее простой способ, позволяющий определить наличие полномочий на сдачу участка в аренду.

    Убедившись, что лицо, собирающееся сдавать надел, обладает необходимыми правами, можно приступать к составлению соглашения.

    Образец договора

    Мнение эксперта
    Новиков Георгий Яковлевич
    Юрист-практик с 6-летним стажем. Специализируется в области гражданского права. Большой опыт в экспертизе документов.

    Контракт, подписанный сторонами сделки, является доказательством преимущественного права на использование участка арендатором. В типовом соглашении отражается следующая информация:

    • реквизиты арендатора и арендодателя;
    • основные характеристики землевладения: адрес, площадь;
    • сведения о наличии или отсутствии обременений (узнайте, что такое обременение земельного участка);
    • дата передачи;
    • день окончания действия соглашения;
    • правила пользования имуществом;
    • причины для расторжения с обеих сторон или по обоюдному согласию;
    • порядок расчета с арендодателем, в том числе начисление пени за просрочку;
    • обязанности участников сделки;
    • описание обстоятельств непреодолимой силы, влекущих за собой прекращение отношений между сторонами;
    • порядок разрешения возможных конфликтных ситуаций;
    • индивидуальные условия конкретной сделки.

    В конце выставляется день составления соглашения. А затем оно визируется обоими участниками.

    Пакет документов для регистрации. Госпошлина. Сроки регистрации

    Далее, если договор подразумевает использование надела арендатором в течение 12 месяцев или более, на участников законодательно накладывается обязанность уведомить о заключении сделки государственные органы учета. Порядок процедуры урегулирован в ФЗ № 218-ФЗ, принятом 13 июля 2015 года.

    Предварительно формируется пакет документов, предусмотренный 18 статьей ФЗ № 218-ФЗ:

    1. Заявление, заполненное одним из участников сделки. Образец можно скачать в Интернете.
    2. Подписанные арендные договоры обеих сторон.
    3. Паспорт кадастра, либо выписка из ЕГРН.
    4. Бумага, позволяющая идентифицировать заявителя – паспорт для физлиц. Учредительные документы для фирм.
    5. При наличии особых обстоятельств – согласие третьих лиц:
      • если собственник состоит в браке – от супруга, документ визируется нотариусом;
      • при нахождении участка в собственности администрации населенного пункта – согласие, заверенное уполномоченным лицом;
      • если недвижимость заложена – согласие залогодержателя.

    Помимо этого, потребуется дополнительно оплатить пошлину в пользу государства. Согласно статье 333.33 НК РФ она составляет 2000 рублей. Чек об оплате вместе с квитанцией прикладывается к указанному перечню документов.

    Рассмотрение запроса органами Росреестра занимает 7 дней. Если заявление подается в МФЦ, он увеличивается до 9.

    к содержанию ↑

    Субаренда земельного участка

    В некоторых случаях лицо, арендующее землю, может также предоставлять ее во временное пользование третьим лицам. Подобная сделка получила название субаренды.

    Понятие

    Сущность субаренды раскрывается в 615 статье ГК РФ. Под подобной сделкой подразумевается передача права пользования землей, возникшего на основании соглашения об аренде третьей стороне.

    При этом первый арендатор обязан в полном размере уплачивать установленные договором платежи арендодателю. Но теперь и он приобретает право взимать денежные средства за использование участка.

    Разницу между суммами наниматель оставляет себе. Истечение срока действия основного соглашения об аренде влечет за собой расторжение субарендной сделки.

    А продление дает возможность пролонгировать срок действия последней.

    Возможность субаренды земельного участка

    Соглашение подобного вида заключается при соблюдении ряда условий:

    • основной арендатор обязан донести до сведения владельца надела информацию о заключении договора субаренды;
    • новый пользователь участка должен выполнять как требования собственника, так и подписавшего соглашение арендатора.

    Вопросы цены использования владения находятся в ведении арендатора. Однако действовать договор поднайма будет исключительно пока не расторгнуто основное соглашение об аренде.

    Автор статьи
    Новиков Георгий Яковлевич
    Юрист-практик с 6-летним стажем. Специализируется в области гражданского права. Большой опыт в экспертизе документов.

    Добавить комментарий

    Adblock
    detector